Buenos días a todos, imagino que muchos de los que me estéis leyendo
estaréis ya de vacaciones, si es así, enhorabuena y a disfrutar de vuestro
merecido descanso. Me alegra retomar el blog para compartir con vosotros un artículo
que escribí recientemente en la web del bufete en el que trabajo y cuyo enlace
os dejaré al final del post. El artículo en cuestión trata las recomendaciones para
el arrendador que tiene un inquilino que no le paga, antes de acudir al
procedimiento de desahucio.
Lo primero de lo que deberemos partir es de una situación de impago por
parte del arrendatario, y en este punto hay que tener en cuenta que es la
propia legislación la que establece la posibilidad de presentar la demanda de
desahucio ante el impago de una sola mensualidad (art. 27.2 Ley de
Arrendamientos Urbanos). Circunstancia que viene avalada por consolidada
jurisprudencia de nuestros Juzgados y Tribunales para la que es indiferente el
número de mensualidades que hayan sido impagadas por el arrendador. También se
considera causa de resolución del contrato la falta de pago de cantidades
asimiladas a la renta, como la fianza, gastos de suministros (si se cargan a la
cuenta del arrendador y después se repercuten al inquilino), e incluso las
cuotas de Comunidad, IBI, tasa de basuras, etc., si en el contrato se ha
pactado que corren a cuenta del arrendatario.
Por tanto, hay que tener claro es que con el impago de una sola mensualidad o cantidad asimilada podamos instar el desahucio por falta de pago, si bien lo recomendable es darle una oportunidad al inquilino y esperar a que incurra en el impago de varias mensualidades, a menos que tenga un historial de impagos y retrasos considerable que no estemos dispuestos a seguir tolerando.
Y lo segundo, también apoyado por numerosa jurisprudencia, es que basta que
haya transcurrido el plazo establecido en el contrato de poder presentar la
demanda, es decir, que no es necesario que esperar al mes siguiente para
considerarse que nos encontramos ante un impago de renta (Sentencias de
25/9/2000 de la Audiencia Provincial de Asturias y de 12/5/2005 de la Audiencia
Provincial de Navarra: “desde el momento de la interposición de la
demanda existe ya el correspondiente Juicio de Desahucio y se ha ejercitado ya
la acción, de modo que el pago de las rentas adeudadas a partir de tal momento,
no puede considerarse como un mero pago tardío o extemporáneo”).
En este punto es importante tener en cuenta que el plazo de pago
establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2) es durante los
primeros 7 días de cada mes, y que si bien en el contrato puede pactarse un
plazo distinto, si es menor (5 días es muy habitual) podría considerarse que el
plazo a tener en cuenta fuera el de 7 días a tenor de lo dispuesto en el art. 6
de la LAU: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones
que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del
presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.” Es
decir, que si consideramos que la determinación de un plazo menor al legal es
perjudicial para el arrendatario, el Juzgado podría entender que el plazo a
tener en cuenta es el de 7 días. Puede parecer una nimiedad, pero el pasar esto
por alto podría conllevar la inadmisión de la demanda. Por ello, lo que recomiendo es esperar al transcurso de los primeros 7 días del
mes antes de presentar la demanda, si queremos incluir en la misma la reclamación de la mensualidad en curso, aunque debemos saber que las rentas que se vayan devengando durante el procedimiento se van añadiendo a la reclamación judicial.
Partiendo ya de la situación de impago, antes de iniciar el procedimiento
de desahucio también debemos tener en cuenta lo siguiente:
- Si ya se ha presentado demanda con anterioridad y el arrendatario ha enervado el desahucio (es decir, que ha pagado las rentas debidas después de recibir el requerimiento judicial).
- Si se ha requerido por escrito al arrendatario para el pago de las rentas y ha transcurrido un mes sin que se haya puesto al día.
De encontrarnos en uno de estos dos supuestos, de conformidad con el art.
22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el arrendatario ya no podrá
enervar el desahucio y el contrato quedará resuelto, lo que significa que
aunque abone las rentas adeudadas, tendrá que desalojar la vivienda en la fecha
que sea fijada por el órgano judicial. Ello siempre que la causa del impago no
sea imputable al arrendador.
Por todo ello, a la hora de presentar la demanda de desahucio si es la
primera vez que lo hacemos, debe tenerse en cuenta si la voluntad del
arrendador es que su inquilino le pague las rentas, o la de resolver el
contrato por la razón que sea. En este segundo caso, nuestra recomendación es
requerir de pago al arrendatario por escrito antes de presentar la demanda de
desahucio.
En cuanto a la forma de hacerlo, preferiblemente por burofax, o correo
certificado con acuse de recibo para dejar constancia de la recepción del
requerimiento por parte del arrendatario. Si se diera el caso de que éste
rehusara recibirlo, nuestra jurisprudencia es prácticamente unánime en
considerar que la negativa del arrendatario a recoger el requerimiento
no impide que se le tenga por notificado: (Sentencias de la Audiencia
Provincial de Madrid de 2/7/2002 y 26/4/2011: “al arrendador le basta con
declarar la voluntad de modo que pueda llegar razonablemente a conocimiento de
la otra parte, no siendo precisa la recepción efectiva cuando no hay voluntad
de no hacerlo”).
Una vez que ya hemos requerido de pago al arrendatario si hemos decidido hacerlo,
y transcurra un mes sin que haya pagado, estaremos en condiciones de iniciar el
procedimiento de desahucio y lograr la resolución del contrato.
Si por el contrario, no tenemos especial interés en resolver el contrato y
lo que deseamos es que el arrendatario regularice la situación de impago y se
ponga al día con las rentas, podremos presentar la demanda directamente sin
enviar antes ningún requerimiento.
Para terminar, como lo prometido es deuda os dejo un enlace a la web del despacho LeonOlarte, así como su página en Facebook, a la que os invito a que cliquéis en "me gusta":
Página web: http://leonolarte.com/
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