¿Por qué necesito un abogado para comprar mi vivienda?

Buenos días a todos, enlazando esta entrada con otra que hice algunos meses llamada El nuevo papel del abogado en la compra de viviendas, hoy quiero hablaros de la importancia que tiene el contar con un abogado que nos asesore una vez que hayamos decidido tomar una decisión tan importante como es comprar una vivienda.

El campo del Derecho en el que estoy especializado es el del Derecho Inmobiliario, y dentro de éste he tenido el gusto de asumir desde que empecé mi andadura profesional numerosas gestiones de asesoramiento en la compraventa de inmuebles, tanto viviendas como locales de negocio.

Y el caso es que hace ya casi un año, tuve que llevar mi propio asesoramiento en la compra de mi primera vivienda con mi pareja, pudiendo así poner en práctica las habilidades y conocimientos de los que me había venido sirviendo hasta ahora para mi propio beneficio. Por ello, después de haberlo vivido en primera persona, considero que es esencial contar con las aptitudes jurídicas de un abogado que nos asesore en todos y cada uno de los pasos que vamos a dar hasta la entrega de las llaves y toma de posesión del inmueble.

Puede que lo primero que se os venga a la cabeza cuando hayáis comenzado a leer esta entrada sean dos cosas: primero, este tío quiere venderme la moto (risas), y segundo, que ya se generan suficientes gastos adicionales al precio de la vivienda en sí, como para incurrir en otro gasto que, a priori, a más de uno podría parecerle innecesario.

Pues bien, en mi humilde opinión, y no es quiera venderos la moto, el papel del abogado en la compra de una vivienda es absolutamente necesario, y esto puede fundamentarse en dos puntos principalmente:

• Para entender y conocer los documentos que vamos a firmar: a nadie escapa que documentos como el contrato de señal, la oferta vinculante del Banco y las propias escrituras de hipoteca y de compraventa están dotadas de un lenguaje jurídico que no todo el mundo es capaz de entender adecuadamente.

• Para evitar sorpresas innecesarias: es importante asegurarnos que la vivienda que vamos a comprar no tenga ninguna carga ni vicio oculto que podría llevarnos un disgusto en el futuro, así como que las condiciones que pactemos con el Banco sean lo más beneficiosas posibles y por supuesto, que no contengan cláusulas abusivas.

Dicho esto, para intentar convenceros de lo importante que es contar con un abogado en todas estas gestiones, a continuación me permito ilustraros con las tres fases más comunes que comprenderá la compra de una vivienda:

1.- Contrato de señal: normalmente, el primer paso cuando ya tenemos elegida la vivienda es firmar con los vendedores el contrato de señal, a veces con la intermediación de una agencia inmobiliaria, en el cual pagaremos una pequeña parte del precio de la vivienda a modo de reserva, que después será descontada del precio final.

En este punto es importante que antes de firmar, comprobemos la situación de titularidades y cargas de la vivienda, con el fin de asegurarnos que el que se nos presenta como vendedor es el auténtico y único titular de la misma, ya que, por ejemplo, puede darse el caso de que la vivienda haya sido heredada y aún no se hubiera llevado a cabo el reparto de la herencia, paso absolutamente necesario antes de firmar la escritura y que podría llegar a suponer un retraso de la fecha prevista. 

Por otro lado, resulta también esencial asegurarnos que la vivienda se encuentre libre de cargas, ya que puede suceder por ejemplo que tenga inscrita una hipoteca que haya que cancelar, sea porque ya ésta pagada aunque no cancelada registralmente (que es bastante común), o que se va a liquidar con el precio que vamos a pagar al vendedor. Puede que además tenga alguna otra carga como usufructos, embargos, etc., que evidentemente también tendrán que estar cancelados cuando vayamos a firmar la escritura. También puede ser aconsejable, si la vivienda en cuestión es bastante antigua, contar con un arquitecto que antes de firmar revise la vivienda, que el abogado se encargaría de buscar y cuyos honorarios pueden venir incluidos en el precio que acordemos con éste, o aparte.

Creo que no hará falta ni deciros que tanto para comprobar estas cuestiones como para introducir cláusulas en el contrato de señal a fin de prevenirlas, será necesario contar con un abogado.

2.- Hipoteca: es más que probable que para asumir el precio de la vivienda tengamos que contratar una hipoteca, a menos que dispongamos de una importante suma de dinero ahorrado suficiente para hacer frente al pago íntegro de la vivienda (es decir, que estemos forrados) o que nos haya tocado la lotería, pero al resto de los mortales, no nos quedará otra que contratar una hipoteca.

En este punto la labor del abogado es también muy importante, ya que puede asesorarnos tanto en la búsqueda del Banco que nos ofrezca las mejores condiciones (tipo de interés, comisiones de apertura, penalización por subrogación, garantías, etc.), como una vez que ya lo tengamos elegido, para asegurarnos de que las condiciones prometidas sean finalmente las que vayamos a firmar, que se encuentran recogidas en la llamada oferta vinculante. Sucede que en muchas ocasiones este documento no se entrega hasta el mismo día de la escritura, lo que provoca que con las prisas del momento no de tiempo a revisarlo adecuadamente. También puede suceder que junto con la hipoteca hayamos decidido contratar distintos productos financieros ligados a la misma como seguro de hogar, seguro de vida, cobertura CAP, etc, que conviene que también sean revisados por un abogado.

Por ello, su labor en este punto consistiría en solicitar del Banco estos documentos con varios días de antelación a la firma, y por supuesto revisarlo y aclarar al cliente todas las dudas que pueda tener acerca de su contenido.

3.- Firma de la escritura: la culminación del todo el proceso de compra de la vivienda, ese ansiado momento en que nos entregarán las llaves y podremos entrar a disfrutar de nuestra nueva casa. Pues bien, como es lógico la escritura de compraventa (y la escritura de hipoteca si vamos a contratarla) estará plagada de conceptos jurídicos y financieros que pueden escapar al entendimiento del ciudadano que no haya recibido una formación jurídica, por lo que aquí la labor del abogado como no podía ser de otra forma, también es esencial, ya que sus funciones llegados a este punto comprenderán la solicitud a la Notaría, con antelación a la firma, de los borradores de las escrituras para poder revisarlas, y por supuesto, la asistencia el día de la firma acompañando a los clientes para comprobar que lo que van a firmar se corresponde con lo previamente revisado por su abogado, así como para abordar las dudas e incidencias que pudieran surgir.

Una vez finalizada esta fase, si todo ha ido bien se nos hará entrega de las tan ansiadas llaves y podremos entrar en nuestra nueva casa, pero si hemos decidido contar con un abogado para asesorarnos en todas estas gestiones, tendremos la seguridad que da el saber que hemos entendido todos y cada uno de los documentos que hemos ido firmando y que no vamos a tener sorpresas desagradables en el futuro.

Por último, me gustaría destacar el hecho de que los honorarios del abogado, al contrario de lo que quizás pueda pensarse, van a ser los más bajos de todos los profesionales que van a intervenir en el proceso de compra, y que gracias a un pequeño desembolso vamos a poder contar con los servicios de un profesional especializado en la materia, que va a estar a nuestro lado de principio a fin.

Espero que os haya resultado interesante esta entrada. Para terminar os dejo con la imagen de una película de 1986 que probablemente os suene llamada "Esta casa es una ruina". Seguro que si el amigo Tom hubiera contado con un abogado antes de comprar la casa, no habría tenido tantos problemas...  Un saludo y que paséis un buen fin de semana.