Cuando la Justicia debe ser valiente

Hoy escribo estas palabras con cierta desesperanza. Esta mañana se ha celebrado un Juicio de desahucio en el que defendía a una familia que tenía arrendada una vivienda a la filial inmobiliaria de uno de los bancos más importantes del territorio nacional, que precisamente hoy es noticia por otra circunstancia que no viene al caso.

Esta familia adquirió la vivienda en 2007, en pleno boom inmobiliario, y tras llegar la crisis arrasando cual elefante en cacharrería, se vieron obligados a darla en pago al banco. Éste accedió a arrendarles la vivienda a precio de mercado, sin embargo poco después su situación económica fue a peor y, ante la imposibilidad de afrontar el pago de la renta, solicitaron al banco que se les concediera el régimen de alquiler social, rebajando la cuota mensual a casi la mitad.

¿Qué se consideran coacciones a un inquilino?

Buenos días a todos, a la luz del mediático caso del propietario de una vivienda en Málaga que ha sido recientemente condenado a pagar una cuantiosa multa por cambiar la cerradura a su inquilina aprovechando que ésta no estaba en la vivienda, me gustaría dedicar esta entrada a analizar las actuaciones por parte del arrendador que podrían considerarse coacciones ante una situación de impago.

En primer lugar, lo que bajo ningún concepto debe hacerse es entrar en el inmueble sin el consentimiento del inquilino, y mucho menos cambiar la cerradura por nuestra propia cuenta y riesgo, mientras se encuentre vigente el contrato de arrendamiento, ya que con dicha actuación estaríamos incurriendo en dos delitos, usurpación (o comúnmente llamado "allanamiento de morada") y coacciones. Y ello pese a que el inquilino se encuentre en una situación de incumplimiento contractual respecto del impago de rentas, ya que la resolución del contrato, si no ha sido consensuada entre ambas partes, debe ser acordada por resolución judicial.

Consejos antes de instar el Desahucio por falta de pago

Buenos días a todos, imagino que muchos de los que me estéis leyendo estaréis ya de vacaciones, si es así, enhorabuena y a disfrutar de vuestro merecido descanso. Me alegra retomar el blog para compartir con vosotros un artículo que escribí recientemente en la web del bufete en el que trabajo y cuyo enlace os dejaré al final del post. El artículo en cuestión trata las recomendaciones para el arrendador que tiene un inquilino que no le paga, antes de acudir al procedimiento de desahucio.

Lo primero de lo que deberemos partir es de una situación de impago por parte del arrendatario, y en este punto hay que tener en cuenta que es la propia legislación la que establece la posibilidad de presentar la demanda de desahucio ante el impago de una sola mensualidad (art. 27.2 Ley de Arrendamientos Urbanos). Circunstancia que viene avalada por consolidada jurisprudencia de nuestros Juzgados y Tribunales para la que es indiferente el número de mensualidades que hayan sido impagadas por el arrendador. También se considera causa de resolución del contrato la falta de pago de cantidades asimiladas a la renta, como la fianza, gastos de suministros (si se cargan a la cuenta del arrendador y después se repercuten al inquilino), e incluso las cuotas de Comunidad, IBI, tasa de basuras, etc., si en el contrato se ha pactado que corren a cuenta del arrendatario.

La encrucijada de los desahucios por falta de pago

Buenos días a todos, después de un par de meses sin escribir, quiero aprovechar la vuelta al blog para participaros de una Sentencia que me notificaron ayer en un Procedimiento de desahucio por falta de pago.

Os pongo en contexto, contrato de renta antigua firmado en los años 70 de vivienda situada en una buena zona de la capital, que heredan mis clientes asumiendo la condición de arrendadores. El inmueble en cuestión no está nada mal, 2 plantas, patio interior, 4 habitaciones y azotea. La renta mensual es de unos 60 y pico euros. Menudo chollo, no?

Podría explayarme sobre lo que pienso de los contratos de renta antigua, pero no es ésta la finalidad de la entrada, quizás más adelante me atreva, y seguro que no estará exento de polémica. La cuestión es que los inquilinos, un matrimonio de edad ciertamente avanzada, no cumplían regularmente con los pagos a pesar del escueto importe de la renta, por lo que mis clientes, hartos de esta situación como es comprensible, me encomiendan presentar una demanda de desahucio por falta de pago. Os estoy hablando del año 2009.

¿Por qué necesito un abogado para comprar mi vivienda?

Buenos días a todos, enlazando esta entrada con otra que hice algunos meses llamada El nuevo papel del abogado en la compra de viviendas, hoy quiero hablaros de la importancia que tiene el contar con un abogado que nos asesore una vez que hayamos decidido tomar una decisión tan importante como es comprar una vivienda.

El campo del Derecho en el que estoy especializado es el del Derecho Inmobiliario, y dentro de éste he tenido el gusto de asumir desde que empecé mi andadura profesional numerosas gestiones de asesoramiento en la compraventa de inmuebles, tanto viviendas como locales de negocio.

Y el caso es que hace ya casi un año, tuve que llevar mi propio asesoramiento en la compra de mi primera vivienda con mi pareja, pudiendo así poner en práctica las habilidades y conocimientos de los que me había venido sirviendo hasta ahora para mi propio beneficio. Por ello, después de haberlo vivido en primera persona, considero que es esencial contar con las aptitudes jurídicas de un abogado que nos asesore en todos y cada uno de los pasos que vamos a dar hasta la entrega de las llaves y toma de posesión del inmueble.

Propósitos de año nuevo: Fidelizar al cliente

Buenas! ante todo felicitaros el año nuevo y espero que estas Navidades os hayan traído muchos regalos, y lo más importante, que os hayan gustado y no acaben guardados en un cajón o en un anuncio de wallapop.

Seguramente os hayáis percatado de que el estilo visual del blog ha cambiado radicalmente, me he decidido a cambiar el anterior tono refinado, a uno más moderno a la par que minimalista, y que pienso que es más acorde a mi personalidad. Si alguno habéis reconocido la silueta de la cabecera, sabréis que pertenece al protagonista de una célebre saga de videojuegos basada en este mundillo, el de la abogacía.

Dicho lo anterior y entrando ya en materia, he querido dedicar esta primera entrada a esa manida reflexión que nos hacemos cuando se acaba un año y empieza otro, los propósitos de año nuevo.

La defensa "Chewbacca"

Buenas tardes a todos, seguro que a algunos os suena el título de esta entrada a un capítulo de la famosa serie de dibujos "South Park", pero para aquellos que os hayáis extrañado al verme mezclar conceptos tan distantes como la abogacía y Star Wars, os explicaré brevemente el motivo, ya que está muy relacionado con lo que quiero contaros hoy.

Se trata de un capítulo en el que tiene lugar un Juicio contra uno de los personajes de la serie. Pues bien, cuando le toca el turno al abogado de la defensa, éste se levanta y muestra al jurado un cartel con un dibujo de Chewbacca, el inolvidable wooki amigo y compañero de Han Solo, interpretado por Harrison Ford. Toda la sala y especialmente el jurado se quedan extrañados, sin comprender a dónde quiere llegar el letrado.

Los abogados de "vieja escuela"

Buenas tardes a todos, el artículo de hoy quiero dedicarlo a ese género de abogados a los que se les suele llamar abogados de "vieja escuela". 

Desde que empecé en esta profesión me he topado con no pocos abogados que se han caracterizado por tener un estilo agresivo o irrespetuoso hacia el contrario, y cuando lo comentaba con mis compañeros de oficina, siempre me decían que este tipo de abogados son los llamados "de vieja escuela", que este estilo estaba muy extendido décadas atrás, pero que afortunadamente ahora se está perdiendo.

Seguro que a muchos de vosotros también os ha pasado (puede que algunos lo seáis ;P), son esos abogados de tinte agresivo que en sus escritos o en Sala no se cortan a la hora de despreciar tu trabajo, a tu propio cliente, o incluso a tí mismo, creyendo que con esta actitud van a verse beneficiados, o que van a quedar bien delante de su cliente, lo que desgraciadamente muchas veces es cierto, ya que no son pocos a los que les gusta que su abogado sea agresivo.

La importancia de prepararte a tu testigo (2/2)

Buenas a todos, retomando la última entrada publicada, recordaréis que os hablaba de mi experiencia en una Vista en la que me di cuenta de la enorme importancia que puede llegar a tener la declaración de un testigo y que en un momento dado, puede desequilibrar la balanza a favor de una de las partes.

Después de haber asistido a muchos juicios, puedo deciros que al contrario de lo que la mayoría de la gente puede pensar, los abogados no siempre se preparan a sus testigos, o al menos ésa es la impresión que me he llevado más de una vez.

Yo particularmente, y quizás se deba a mi obsesión por el perfeccionismo, si voy a llamar a un testigo para interrogarlo, necesito asegurarme antes de qué es lo que va a responder tanto a mí como al abogado contrario, principalmente porque si lo que va a decirnos puede perjudicarme, prefiero ahorrarle el viaje.

La importancia de prepararte a tu testigo (1/2)

Buenas a todos, espero que hayáis pasado un gran puente. La entrada de hoy va dedicada a un procedimiento civil que llevé hace unos meses en un bonito municipio de Córdoba, en el que representaba a una conocida compañía de seguros.

El litigio en cuestión fue instado por el tomador del seguro, de profesión transportista, quien reclamaba a la compañía una indemnización que previamente había tenido que abonar a la aseguradora de la empresa que le había encargado transportar una serie de cajas con licores que habían sido robadas.

Pues bien, lo sucedido fue que en el curso del transporte de la mercancía, el conductor del camión se encontraba una noche durmiendo con el camión estacionado en el parking de un bar de carretera, y cuando se despertó pudo comprobar que la lona de la parte de atrás del camión había sido cortada y que le habían robado la mercancía.

El nuevo papel del abogado en la compra de viviendas

Buenas a todos queridos lectores, hoy os traigo un artículo basado en algo que estamos experimentando los últimos meses en el despacho que nos está llamando particularmente la atención, y son los numerosos encargos de clientes que quieren que les asesoremos en la compra de su nueva vivienda.

Antes, cuando comprábamos una vivienda, éramos conscientes de que aparte evidentemente del vendedor, íbamos a tener que pagar al Notario, al Registro de la Propiedad, a Hacienda, al Banco si vamos a contratar una hipoteca (que será el 90% de los casos, a menos que seamos ricos), y en algunos supuestos, a la inmobiliaria su correspondiente comisión.

Pues bien, a este elenco parece que viene a sumarse otro agente que hasta el momento y por regla general, resultaba ajeno para el comprador, y es la figura del abogado.

Tenis en el Tribunal Supremo

Buenas!!! aquellos que me leáis seguramente ya dábais este blog por muerto, pero después de varios meses repitiéndome en mi cabeza que tenía que retomarlo, por fin me he decidido.

Ya van dos años desde mi última publicación, con lo que he vivido un buen puñado de anécdotas profesionales durante todo este tiempo, pero creo que merece la pena empezar por la que considero mi experiencia más enriquecedora y a la vez, más frustrante.

Voy a hablaros de una Vista que hice hace poco en el Tribunal Supremo (sí, existen, no son los padres). Después de varios recursos de casación que han pasado por nuestras manos en el despacho finalmente dos de ellos fueron admitidos contra todo pronóstico, ya que la regla general que se venía siempre repitiendo hasta ese momento era que no pasaran el filtro de la admisión.

El Juez ha perdido los papeles (3/3)

Hola a todos, después de un siglo sin publicar (ya sabéis, en vacaciones uno intenta desconectar del trabajo y todo lo que tenga que ver con él), aquí me tenéis para contaros el desenlace de mi periplo en Marb... en una preciosa ciudad costera (oops).

¿Dónde lo dejamos? ah ya... pues resulta que iba a celebrarse un nuevo juicio, ya que declararon la nulidad del primero, y ahí estaba yo, un caluroso miércoles de julio de camino a la costa, con la esperanza de zanjar de una vez por todas la contienda, esperando que se inclinara a mi favor. Nada más llegar a mi destino los clientes, con los nervios a flor de piel, me esperaban en la cafetería que había enfrente del Juzgado. Apenas nos dio tiempo a tomar un café cuando ya dieron las 1 y pico de la tarde, el juicio era a y media.

El Juez ha perdido los papeles (2/3)

Retomando la última entrada, resulta que tenemos un Auto que acuerda desahuciar a mis clientes basándose en que al no haberse aportado los justificantes del pago de las rentas, se presumía que no se había pagado renta alguna y que por tanto, el contrato de arrendamiento era ficticio dándole así la razón al Banco, lo que era absolutamente incierto.

Ante esto empecé a pensar en varias explicaciones, la primera de ellas echándome la culpa a mí mismo, que soy muy despistado, llegando a barajar que quizás el error había sido mío y entre tantos papeles se me habían "traspapelado" los justificantes. Planteamiento que inmediatamente fue descartado después de hablar con el procurador, que recordaba perfectamente que sí que se aportaron y que al igual que yo, no se explicaba lo sucedido.

El Juez ha perdido los papeles (1/3)

Después de un tiempo sin publicar ninguna entrada procedo a contaros otra curiosa experiencia que me ocurrió hace no mucho en un Juicio que se celebró en los Juzgados de una ciudad costera cuyo nombre no diré, ya que el contenido de la entrada afecta a profesionales ajenos a mi persona y no está el patio para meterse en estos jaleos.

En el juicio en cuestión se iba a debatir el derecho de un matrimonio a continuar habitando la vivienda que tenían arrendada y que estaba siendo objeto de una Ejecución Hipotecaria. O dicho de otro modo, el Banco que quería desahuciar a los inquilinos (que me tocaba a mí defender) de una casa cuya hipoteca no estaba siendo pagada por el dueño.

La importancia de llamar de "Tú" o "Usted"

Al poco de empezar a trabajar como abogado me dieron un consejo que no he sabido llevar del todo bien a la práctica, y es a qué personas debo llamar de "Tú" y a cuáles de "Usted".

A los abogados, compañeros de profesión, de "Tú", y a los Jueces de "Usted". Así a primera vista puede parecer muy sencillo, pero como he dicho, al llevarlo a la práctica mi subconsciente me ha traicionado más de una y de dos veces.

Y es que en incontables ocasiones me ha pasado que cuando me dirijo a un compañero, al advertir sea por su aspecto en persona o por su voz por teléfono, que es bastante mayor que yo, tiendo inconscientemente a llamarle de "Usted", pero lo gracioso es que al cabo de un rato me doy cuenta del error y empiezo a hablarle de tú. Sin embargo, ante tal confusión lo curioso es que nunca me hayan interrumpido para decirme algo como: "por favor, trátame de tú". Supongo que debe gustar eso de que un compañero te trate de usted.

Periplo en Menorca (3/3)

Por fin, da comienzo el Juicio con los interrogatorios de las partes, que fueron de lejos las más duraderas de toda la vista. Aproximadamente una media hora cada una. Recuerdo por la forma de mirarme la contraria a la hora de hacerle las preguntas que no debía caerle muy bien, que si hubiera podido me habría tirado el micro a la cara. No por nada, si no porque la pillé en un par de renuncios que no la dejaron en muy buen lugar.

En cuanto a mi cliente, supo estar perfectamente en su lugar, dirigirse a la compañera contraria con respeto y educación y sobre todo (SOBRE TODO), seguir a pies untillas el guión que nos habíamos marcado, que por supuesto no era otro que la verdad, pura y dura (ejem, ejem).

Los testigos declararon, uno tras otro, hasta un total como ya dije en mi primera entrada de 12. Desde la sala se escuchaba el alboroto que tenían formado fuera esperando a que los llamaran, cuán típica sala de espera de un médico de cabecera. Recuerdo que uno de los testigos, un pobre hombre que había sido llamado sólo para atestiguar que hizo una reparación en un calefactor (en serio?), que lo único que le pregunté es si pensaba que estaba perdiendo el tiempo por la "vanalidad" por la que había sido llamado (fue propuesto por el contrario), a lo que Su Señoría no tardó en echarme una reprimenda.

Periplo en Menorca (2/3)

Vamos con la segunda parte. Recordaréis que lo dejamos en el segundo viaje a Menorca, con vistas a celebrar la vista (valga la redundancia) del que prometía ser un Juicio muy, muy largo.

Llegamos a la isla con un día de antelación, con tiempo suficiente para reunirnos con algunos testigos, lo que hicimos en el restaurante del hotel donde nos alojábamos. Recuerdo que a pesar de que ya tenía más que preparado el guión de preguntas, hicimos una reunión conjunta clientes y testigos, en plan "brainstorming" por si salían nuevas ideas, que salieron. Después de unas dos horas de reunión me subí a mi habitación, me cambié y me dispuse a dirigirme al "hall" para ir a cenar.

Fuimos a un restaurante mejicano, lo sé, muy adecuado para la noche antes de un juicio pero el cliente insistió en que era de los mejores restaurantes de Mahón. Opté por ser cauto y pedirme algo "suave", por si acaso mis tripas decidían darme la lata a la mañana siguiente. Después de una agradable charla y repasando, como no, el juicio que teníamos al día siguiente, decidí coger el camino de vuelta al Hotel y dejar a los clientes con el perito tomando vino (mi responsabilidad venció a la tentación, por una vez).

Periplo en Menorca (1/3)

La primera historia que quiero contaros se remonta al 2010. Se trataba de un pleito sobre explotaciones hoteleras, lo discutido era una cantidad ingente de dinero y las partes estaban muy enemistadas. Y hasta aquí puedo escribir en lo concerniente al fondo del pleito, ya sabéis, la Ley de Protección de Datos...

En fin, recuerdo en primer lugar que para acudir a la Audiencia Previa tuve que recorrerme medio Mahón (precioso por cierto es mercado artesanal) para llegar a los Juzgados, ya que los habían trasladado hace poco tiempo y claro, en Google Maps que había consultado para guiarme, la dirección era la antigua, así que después de acudir a ésta y comprobar con estupor que los Juzgados ya no se ubicaban allí, después de preguntar a varios desconocidos llegué al lugar, menos mal que iba con tiempo.

De estreno

Estamos de estreno y como tal, os presentaré a todos aquellos interesados en leer a este humilde abogado de que tratará el Blog.

Tengo 28 años y llevo en esto de la abogacía desde el año 2007, lo sé, no es que sea todo un veterano precisamente pero me gustaría compartir mi punto de vista sobre este mundillo a aquellos que estén interesados en leerme.

El Blog tratará sobre mis experiencias en esta profesión, vistas desde el prisma de un joven abogado (me gusta considerarme aún como tal) en cierto modo desencantado con el sistema judicial, que por otra parte es producto de las circunstancias económicas actuales, pero que vislumbra con cierta esperanza la llegada de tiempos mejores, en los que la palabra "Justicia" adquiera el sentido que merece.

Espero que cada entrada os resulte al menos entretenida, y prometo no andarme por las ramas e ir al grano con lo que os quiero contar.

Atentamente,